A. CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT ĐAI
I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải
có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật
về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; sử dụng đất
xây dựng công trình sự nghiệp.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.
3. Thời hạn sử dụng, cho thuê đất
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ
chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá năm mươi (50) năm; đối
với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi (70) năm.
- Đối với các dự án kinh
doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì thời hạn sử dụng
đất đối với chủ đầu tư là thời hạn hoạt động của dự án, người mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Khi hết thời hạn, người
sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu
tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử
dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt thì được gia hạn thời hạn sử dụng đất.
4. Thu hồi đất
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực
hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự
án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử
dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn
sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện
dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn
chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về
đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng UBND
cấp tỉnh là cơ quan có quyền quyết định việc thu hồi trên.
5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công
lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ
điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được
bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại
6. Quyền và nghĩa vụ của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam
6.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử
dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai ;
b) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai.
6.2. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;
b) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất
theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này;
d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
6.3. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh trong thời hạn sử dụng đất.
6.4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ
phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà
nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng
với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà
bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và
nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật
Đất đai.
6.5. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện
các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 4
Điều 174 của Luật Đất đai.
7. Quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp
liên doanh
7.1. Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174
của Luật Đất đai trong các trường hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước
trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
7.2. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước
cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị
quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không
phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định
tại Điều 174 của Luật Đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của
Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
7.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất
với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và
nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai.
7.4. Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt
Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có
100% vốn nước ngoài thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại
khoản 2 Điều 183 của Luật Đất đai đối với trường hợp quyền sử dụng đất
do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực
hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại
khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai;
b) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại
khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do
nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện
các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;
c) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại
khoản 3 Điều 183 của Luật Đất đai đối với trường hợp quyền sử dụng đất
do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở
để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo
quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai.
8. Quyền và nghĩa vụ của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế
8.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền,
nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai.
8.2. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê
lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ
quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai.
II. TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
1. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng
1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định hoặc quyết
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm cho thuê đất để tính thu tiền thuê đất chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất
cụ thể cho phù hợp.
1.2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng
sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê
đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1
khoản này.
Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định là giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
và công bố vào ngày 01 tháng 01hàng năm.
2. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng số
tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp được giao đất có thu tiền sử
dụng đất có cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng
đất.
3. Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án
được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả
bằng hình thức trừ toàn bộ số tiền đã ứng trước theo phương án được
duyệt vào tiền thuê đất phải nộp.
Trường hợp số tiền ứng trước về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo phương án đã phê duyệt vượt quá tiền thuê đất
phải nộp thì chỉ được trừ bằng tiền thuê đất phải nộp; số còn lại được
tính vào chi phí đầu tư của dự án. Số tiền đã trừ vào tiền thuê đất phải
nộp không được hạch toán vào chi phí đầu tư của dự án.
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê
đất phải nộp, được quy đổi ra thời gian tương ứng phải nộp tiền thuê đất
theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu
và được xác định là thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng
năm."
4. Thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn
định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định và công bố có sự biến động không quá 20% so với giá đất để
tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó
thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân
dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết
định đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động từ 20% trở lên so với giá
đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần
trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính
(đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện
(đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh
đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp theo
Tham khảo:
- Luật Đất đai Luật số: 45/2013/QH13;
- Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010
Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 94/2011/TT-BTC
ngày 29 tháng 6 năm 2011 Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC
ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.